KAI Memulai Pembangunan 3.784 Unit Hunian Vertikal di Manggarai

PT Kereta Api Indonesia (Persero) resmi memulai pembangunan Hunian Manggarai melalui prosesi peletakan batu pertama di kawasan Stasiun Manggarai, Jakarta Selatan, pada Jumat (21/8/2026). Proyek hunian vertikal terintegrasi transportasi massal ini menyediakan 3.784 unit yang difokuskan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Pengembangan hunian terjangkau tersebut dilakukan di atas lahan aset milik PT KAI seluas 2,2 hektare yang terbagi menjadi Blok G seluas sekitar 7.000 meter persegi dan Blok F seluas 1,5 hektare. Penyelenggaraan proyek ditangani oleh anak usaha BUMN, KAI Properti Management, dengan masa pembangunan diperkirakan memakan waktu selama 18 bulan.

Kawasan tempat hunian dibangun memiliki tingkat mobilitas tinggi, di mana Stasiun Manggarai melayani sekitar 162 ribu penumpang serta 700 hingga 750 perjalanan kereta api setiap harinya. Pembangunan ini turut mendukung percepatan Program 3 Juta Rumah melalui optimalisasi kawasan berkonsep Transit Oriented Development.

Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait menegaskan pentingnya kerja sama lintas sektor dalam merealisasikan proyek hunian terjangkau di pusat kota.

"Kita tidak bisa bekerja sendirian. Kolaborasi menjadi penting agar penyediaan rumah bagi masyarakat dapat berjalan lebih cepat. Di Manggarai, KAI bersama para pihak terkait membangun hunian vertikal di tengah kota yang nantinya dapat dimanfaatkan masyarakat dengan harga terjangkau," ujar Maruarar Sirait, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Ia mengusulkan agar skema optimalisasi lahan milik PT KAI ini direplikasi pada stasiun-stasiun kereta api lainnya.

"Ini kami harapkan dapat diteruskan di tempat lain. Di kawasan stasiun yang memiliki lahan dan akses transportasi yang baik, pengembangan seperti ini dapat kembali dilakukan untuk masyarakat," kata Maruarar Sirait.

Direktur Utama KAI Bobby Rasyidin menjelaskan bahwa penyediaan kawasan hunian vertikal ini mengusung tiga prinsip utama, yakni layak, terjangkau, dan berkelanjutan.

"Layak berarti memenuhi standar keselamatan, kualitas, kenyamanan, dan fungsi hunian. Terjangkau berarti pengembangannya mengikuti kebijakan dan skema pemerintah bagi masyarakat yang menjadi sasaran. Berkelanjutan mencakup pemanfaatan lahan secara efisien, keterhubungan dengan angkutan massal, kepatuhan terhadap lingkungan, serta pengelolaan kawasan dalam jangka panjang," ujar Bobby Rasyidin, Direktur Utama KAI.

Bobby menambahkan bahwa pemanfaatan aset KAI akan terus memprioritaskan faktor keselamatan operasional perjalanan kereta api.

"Pengembangan hunian di Manggarai diarahkan agar masyarakat dapat tinggal di tengah kota dengan akses yang dekat terhadap transportasi publik. Pada saat yang sama, KAI memastikan optimalisasi aset tetap sejalan dengan keselamatan dan kelancaran operasional kereta api," kata Bobby Rasyidin.

Guna menjamin ketepatan sasaran penerima manfaat, Bobby menegaskan komitmen tata kelola pada unit apartemen yang disediakan.

"Kami akan menjaga tata kelolanya agar hunian yang disiapkan di tengah kota ini dapat menjangkau masyarakat berpenghasilan rendah sesuai kualifikasi yang telah ditetapkan pemerintah," kata Bobby Rasyidin.

Rincian fasilitas proyek mencakup delapan tower setinggi 24 lantai. Blok G terdiri dari tiga tower dengan total 1.276 unit (atau 1.232 unit dalam rincian teknis per tower: Tower A 418 unit, Tower B 506 unit, Tower C 308 unit) serta 72 unit retail. Sementara Blok F memiliki lima tower dengan 2.508 unit (Tower 1 dan 2 masing-masing 572 unit, Tower 3 dan 5 masing-masing 528 unit, Tower 4 sebanyak 308 unit) serta 78 unit retail. Pilihan tipe hunian berkisar dari tipe studio 28, tipe 36, tipe 45, hingga tipe 52.

Ketua Satgas Perumahan Hashim Djojohadikusumo menyoroti risiko aksi pemborongan unit oleh pihak yang tidak berhak dan menekankan penerapan aturan ketat satu peminat satu unit.

"Jangan diborong ya, dari 3.000 (unit) nanti orang tertentu beli 300, 500 (unit) nanti titip siapa, titip sopirnya, atas nama sopirnya, atas nama office boy-nya, ini kita akui ini sudah terjadi di sejarah Republik Indonesia. So itu kita harus adil, satu pelanggan satu peminat satu apartemen," ujar Hashim Djojohadikusumo, Ketua Satgas Perumahan.

Hashim menyebut lokasi yang strategis dapat memicu lonjakan nilai aset di masa depan sehingga harus diantisipasi sejak dini.

"Jangan nanti ada oknum nakal yang nanti karena pasti kita lihat nanti, apalagi mutunya begitu bagus. Lokasi dan mutu bagus nanti nilai tanah dan apartemen akan meningkat tajam," ujar Hashim Djojohadikusumo.

Selain masalah kepemilikan, aspek pemeliharaan bangunan pascakonstruksi dinilai menjadi krusial untuk mempertahankan kualitas rusun dalam jangka panjang.

"Titik lemah kita terus terang saja adalah perawatan, pemeliharaan. Kita bangun dengan bagus sekali, dari dulu kita membangun bagus sekali, tapi kelemahan kita terus terang saja itu adalah maintenance ya," ujar Hashim Djojohadikusumo.

Ia mengharapkan kualitas bangunan fisik tetap terjaga dengan baik hingga belasan tahun mendatang.

"Mudah-mudahan 10 tahun lagi Pak (Presiden) Prabowo bisa berkunjung ke sini didampingi oleh Pak Ara (Menteri PKP) dan Pak Bobby (Dirut KAI), kita melihat bahwa nanti apartemen yang kita bangun bersama itu nanti kondisinya bagus. Jangan nanti berkarat, jangan nanti bocor-bocor ya," ujar Hashim Djojohadikusumo.

Untuk mengelola fasilitas dan area bersama, Hashim menyarankan pembentukan wadah atau entitas kelembagaan bagi para penghuni.

"Maka nanti ada pengelolaan bersama, mungkin harus ada suatu badan atau entitas Pak Menteri untuk dibentuk untuk yang mengelola untuk kepentingan bersama. Yang nanti 3.700 pelanggan dari BTN itu nanti itu harus nanti ada bentuk asosiasi, neighborhood association atau apa," ujar Hashim Djojohadikusumo.

Dukungan pembiayaan proyek dan KPR disiapkan oleh PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk. Direktur Utama BTN Nixon L.P. Napitupulu menjelaskan bahwa unit rusun yang dipatok pada kisaran harga Rp500 juta hingga Rp600 juta ini ditawarkan dengan skema KPR tenor 40 tahun berbunga flat 6 persen, dengan cicilan sedikit di atas Rp1 juta per bulan.

"Skema KPR yang kami coba adalah tenor 40 tahun dengan bunga 6 persen flat sampai lunas. Ini bunga termurah. Untuk cicilan, karena ticket size (harga unit) sekitar Rp 500-600 juta, cicilannya sedikit di atas Rp 1 juta (berbeda dengan KPR subsidi yang bisa di bawah Rp 1 juta)," kata Nixon L.P. Napitupulu, Direktur Utama BTN.

Guna memitigasi risiko gagal bayar pada tenor panjang, BTN memberlakukan syarat usia produktif, kepastian bunga tetap, serta skema asuransi yang disesuaikan.

"Saya justru menganjurkan asuransinya cukup sampai 20 tahun, setengahnya aja seperti yang sekarang. Kenapa? Karena kemahalan asuransinya.

Dan itu yang lagi kita carikan polanya," kata Nixon L.P. Napitupulu.

Pendaftaran minat pembeli akan dibuka akhir bulan melalui aplikasi Bale milik BTN, sementara akad KPR baru dilakukan saat progres fisik konstruksi sudah terlihat.

"Kami menjamin konsumen tidak dirugikan. akad KPR baru dilakukan setelah progres konstruksi mencapai persentase tertentu," kata Nixon L.P. Napitupulu.

Terkait pembiayaan kredit konstruksi bagi pengembang, BTN dan KAI Properti Management saat ini masih dalam proses negosiasi penetapan suku bunga single digit.

"Kita lagi nego. Nah itu tinggal itu aja sebenarnya makanya belum berani ngomong. Tinggal itu. (Bunga kredit konstruksinya dua digit?) Nggak lah.

Nggak ada lagi double digit hari ini. Susah nyari kredit double digit gitu ya, sekarang itu udah single digit. Tapi ini on the negotiation process.

Tinggal itu aja sebenarnya dengan temen-temen KAI Properti," kata Nixon L.P. Napitupulu.